Πώς χτίζω σπίτι στην Ανατολική Μάνη: οικόπεδο, άδεια, εκτός σχεδίου, χρόνοι
Συντάκτες: Ιωάννης Γκαράνης, Νίκος Νότης · Τελευταία ενημέρωση: · 9 λεπτά
Σύντομη απάντηση
Πρώτα ελέγχεται αν το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, και ποιοι όροι ισχύουν (εντός ή εκτός σχεδίου, παραδοσιακός οικισμός). Ακολουθούν τοπογραφικό, μελέτες και οικοδομική άδεια μέσω του συστήματος e-Άδειες του ΤΕΕ, και μετά η κατασκευή και η παράδοση. Ο έλεγχος πριν από την αγορά είναι το βήμα που γλιτώνει τα περισσότερα προβλήματα.
Η Ανατολική Μάνη είναι από τα πιο όμορφα μέρη για να χτίσει κανείς σπίτι, αλλά και από τα πιο απαιτητικά. Επικλινή οικόπεδα, στενοί δρόμοι, μορφολογικοί όροι για την πέτρα και τις στέγες και μεγάλες αποστάσεις από τους προμηθευτές. Ο οδηγός ακολουθεί τη σειρά με την οποία δουλεύουμε στα έργα μας στο Οίτυλο και στη γύρω περιοχή.
Πού βρίσκεται η Ανατολική Μάνη
Ο Δήμος Ανατολικής Μάνης ανήκει στην Περιφερειακή Ενότητα Λακωνίας της Περιφέρειας Πελοποννήσου. Έδρα του είναι το Γύθειο και ιστορική έδρα η Αρεόπολη. Περιλαμβάνει τις Δημοτικές Ενότητες Γυθείου, Οιτύλου, Ανατολικής Μάνης και Σμύνους.
Οι οικοδομικές άδειες ελέγχονται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ) της περιοχής, μετά την ηλεκτρονική υποβολή στο σύστημα e-Άδειες του ΤΕΕ.
Βήμα 1: το οικόπεδο
Πριν από την αγορά ελέγχουμε αν το οικόπεδο είναι άρτιο (έχει το ελάχιστο εμβαδόν και πρόσωπο που ορίζουν οι όροι της περιοχής) και οικοδομήσιμο (επιτρέπεται να χτιστεί και πόσο). Ελέγχουμε επίσης πρόσβαση, νερό, ρεύμα, κλίση και δασικό χαρακτήρα.
Σε εκτός σχεδίου περιοχές ο γενικός κανόνας για αρτιότητα είναι ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ., με παρεκκλίσεις για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν παλαιότερα. Οι όροι έχουν αλλάξει πολλές φορές τα τελευταία χρόνια και κρίσιμο ζήτημα είναι πλέον και το πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο, γι' αυτό ο έλεγχος γίνεται πάντα για το συγκεκριμένο οικόπεδο.
Πολλοί οικισμοί της Μάνης είναι χαρακτηρισμένοι παραδοσιακοί, με ειδικούς όρους για υλικά, όγκους, ανοίγματα και στέγες. Τι ισχύει για κάθε οικισμό το ελέγχουμε στο ΦΕΚ των όρων δόμησης του.
Βήμα 2: τοπογραφικό και μελέτες
Το τοπογραφικό αποτυπώνει τα όρια, την κλίση και τα υπάρχοντα στοιχεία του οικοπέδου. Πάνω του σχεδιάζονται η αρχιτεκτονική, η στατική και η ηλεκτρομηχανολογική μελέτη, προσαρμοσμένες στους μορφολογικούς όρους της περιοχής.
Βήμα 3: οικοδομική άδεια
Η άδεια υποβάλλεται ηλεκτρονικά στο σύστημα e-Άδειες του ΤΕΕ και ελέγχεται από την Υπηρεσία Δόμησης. Ανάλογα με τη θέση μπορεί να χρειαστούν και εγκρίσεις άλλων φορέων, για παράδειγμα σε παραδοσιακό οικισμό, κοντά σε αρχαιολογικό χώρο ή σε έκταση με δασικό χαρακτήρα. Ποιες ισχύουν φαίνεται στον έλεγχο του οικοπέδου.
Βήμα 4: κατασκευή και παράδοση
Στη Μάνη το εργοτάξιο οργανώνεται πριν από την πρώτη εκσκαφή: πώς θα φτάσουν τα υλικά, πού θα αποτεθούν, πώς θα αντιστηριχθεί το πρανές, πώς θα εξασφαλιστεί νερό. Η λιθοδομή γίνεται με ντόπια πέτρα και τοπικά συνεργεία.
Στην παράδοση ελέγχουμε τις εργασίες μαζί με τον ιδιοκτήτη και παραδίδουμε τεχνικό φάκελο.
| Στάδιο | Τι γίνεται | Τι χρειάζεται από εσάς |
|---|---|---|
| Οικόπεδο | Τεχνικός έλεγχος πριν από την αγορά | Τίτλοι, τοπογραφικό αν υπάρχει, θέση |
| Μελέτες | Τοπογραφικό, αρχιτεκτονική, στατική, Η/Μ | Πρόγραμμα χώρων, έγκριση προμελέτης |
| Άδεια | Υποβολή e-Άδειες, έλεγχος ΥΔΟΜ, εγκρίσεις φορέων | Εξουσιοδότηση, δικαιολογητικά ιδιοκτησίας |
| Κατασκευή | Από την εκσκαφή έως τα τελειώματα (συνήθως 14–20 μήνες για 150–250 τ.μ. με πισίνα) | Επιλογές υλικών στην ώρα τους |
| Παράδοση | Έλεγχος, συνδέσεις δικτύων, τεχνικός φάκελος | Κοινός έλεγχος εργασιών |
Συχνές ερωτήσεις
- Πώς ξέρω αν χτίζεται ένα οικόπεδο στη Μάνη;
- Με τεχνικό έλεγχο πριν από την αγορά: αρτιότητα, οικοδομησιμότητα, όροι δόμησης της περιοχής, πρόσβαση και δασικός χαρακτήρας. Τον κάνουμε πριν υπογράψετε.
- Πόσα τετραγωνικά χρειάζεται ένα εκτός σχεδίου οικόπεδο;
- Ο γενικός κανόνας είναι ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ., με παρεκκλίσεις για παλαιότερα οικόπεδα. Επειδή οι όροι έχουν αλλάξει πολλές φορές, το αν χτίζεται ένα συγκεκριμένο οικόπεδο κρίνεται μόνο με έλεγχο.
- Είναι υποχρεωτική η πέτρα;
- Σε μεγάλο μέρος της περιοχής ισχύουν μορφολογικοί όροι για υλικά, ανοίγματα και στέγες. Το τι ισχύει για το συγκεκριμένο οικόπεδο το ελέγχουμε πριν από τον σχεδιασμό.
- Πόσο κρατά η κατασκευή;
- Για κατοικία 150–250 τ.μ. με πισίνα, συνήθως 14 έως 20 μήνες, ανάλογα με την κλίση, την πρόσβαση και τη λιθοδομή. Οι μελέτες και η άδεια προηγούνται.
- Μπορώ να χτίσω ενώ ζω στο εξωτερικό;
- Ναι. Αναλαμβάνουμε πλήρη διαχείριση με τακτικές αναφορές και φωτογραφίες, ψηφιακές εγκρίσεις επιλογών και επικοινωνία και στα αγγλικά.
Συντάκτες: Ιωάννης Γκαράνης, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ · Μέλος ΤΕΕ · Α.Μ. 172640 — Νίκος Νότης, Ηλεκτρολόγος Μηχανικός
Τελευταία ενημέρωση: