ERGA Construction
Μενού
Επικοινωνία

ή καλέστε 697 686 8345

Νομιμότητα ακινήτου

Τακτοποίηση αυθαιρέτων με τον ν. 4495/2017

Κλειστός ημιυπαίθριος, πατάρι, υπέρβαση δόμησης ή κατασκευή χωρίς άδεια: με αυτοψία καταγράφουμε τι υπάρχει, σας λέμε αν τακτοποιείται και με ποιο κόστος, και ολοκληρώνουμε την υπαγωγή.

Σύγχρονη πολυκατοικία με μπαλκόνια σε αστική γειτονιά

Με μια ματιά

  • Με τον ν. 5270/2026 η προθεσμία υπαγωγής για αυθαίρετα των κατηγοριών 1 έως 4 του ν. 4495/2017 παρατάθηκε έως τις 31 Μαρτίου 2028.
  • Τα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 (οι μεγαλύτερες παραβάσεις) παραμένουν εκτός ρύθμισης.
  • Χωρίς τακτοποίηση δεν εκδίδεται βεβαίωση μηχανικού, άρα το ακίνητο δεν μπορεί να πουληθεί, να δοθεί ως γονική παροχή ή να δωριστεί.
  • Η υπαγωγή γίνεται ηλεκτρονικά από μηχανικό, με πληρωμή παραβόλου και προστίμου, εφάπαξ ή σε δόσεις.

Τελευταία ενημέρωση:

Τι μπορεί να τακτοποιηθεί

Οι περισσότερες αυθαιρεσίες που βρίσκουμε σε κατοικίες είναι μικρές και τακτοποιούνται. Οι πιο συνηθισμένες:

  • Κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι και μπαλκόνια
  • Πατάρια, υπόγεια ή σοφίτες που έγιναν κύριοι χώροι
  • Υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης ή ύψους
  • Αλλαγές στις όψεις και στα ανοίγματα
  • Αποκλίσεις διαστάσεων από τα σχέδια της άδειας
  • Κατασκευές στον ακάλυπτο ή στο δώμα (αποθήκες, στέγαστρα)

Πώς υπολογίζεται το κόστος

Για τις μικρότερες παραβάσεις το κόστος είναι σχετικά χαμηλό και περιορίζεται σε παράβολο ή ενιαίο ειδικό πρόστιμο. Για τις μεγαλύτερες, το πρόστιμο υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν της παράβασης, την αξία της περιοχής και μια σειρά από συντελεστές.

Μετά την αυτοψία σάς δίνουμε γραπτά τον ακριβή υπολογισμό και την αμοιβή μας, ώστε να αποφασίσετε με όλα τα στοιχεία.

Τι δεν τακτοποιείται

Εκτός ρύθμισης μένουν τα αυθαίρετα της κατηγορίας 5, καθώς και — κατά κανόνα — κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους, σε αιγιαλό και παραλία, σε ρέματα, σε δάση και σε αρχαιολογικούς χώρους. Υπάρχουν εξαιρέσεις που εξετάζονται κατά περίπτωση.

Όπου η τακτοποίηση δεν είναι δυνατή, εξετάζουμε δύο δρόμους: νομιμοποίηση με νέα άδεια, αν το επιτρέπουν οι όροι δόμησης, ή αποξήλωση του αυθαιρέτου.

Η διαδικασία

1. Αυτοψία και αποτύπωση του ακινήτου.

2. Σύγκριση με την άδεια, τα εγκεκριμένα σχέδια και τυχόν παλαιότερες δηλώσεις.

3. Κατηγοριοποίηση των παραβάσεων και υπολογισμός του προστίμου.

4. Σχέδια, φωτογραφίες και τεχνική έκθεση — και, όπου απαιτείται, μελέτη στατικής επάρκειας.

5. Ηλεκτρονική υποβολή της δήλωσης, πληρωμή και οριστική υπαγωγή.

Παλιά σπίτια και πέτρινα κτίσματα

Κτίσματα που υπήρχαν πριν από το 1955 μπορεί να θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα, εφόσον αποδεικνύεται η ύπαρξή τους — για παράδειγμα με αεροφωτογραφίες. Αυτό αφορά πολλά παλιά πέτρινα σπίτια και πύργους στη Μάνη και αλλάζει ριζικά το κόστος και τη διαδικασία.

Συχνές ερωτήσεις

Μέχρι πότε μπορώ να τακτοποιήσω αυθαίρετο;
Για τις κατηγορίες 1 έως 4 του ν. 4495/2017, έως τις 31 Μαρτίου 2028, μετά την παράταση του ν. 5270/2026. Οι προθεσμίες έχουν αλλάξει πολλές φορές, γι' αυτό ελέγχουμε το ισχύον καθεστώς τη στιγμή της υπαγωγής. Δεν είναι καλή ιδέα να περιμένετε την τελευταία στιγμή.
Πόσο κοστίζει η τακτοποίηση ενός κλειστού ημιυπαίθριου;
Εξαρτάται από το εμβαδόν, την περιοχή και τα υπόλοιπα στοιχεία του ακινήτου. Μετά την αυτοψία υπολογίζουμε το ακριβές πρόστιμο και σας το δίνουμε γραπτά μαζί με την αμοιβή μας.
Μπορώ να πουλήσω ακίνητο που έχει αυθαίρετο;
Όχι, αν δεν τακτοποιηθεί ή αποκατασταθεί. Για τη μεταβίβαση απαιτείται βεβαίωση μηχανικού ότι δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες ή ότι έχουν τακτοποιηθεί. Αν σκοπεύετε να πουλήσετε, κάντε τον έλεγχο πριν βγάλετε το ακίνητο στην αγορά.
Τι γίνεται με αυθαίρετο κατηγορίας 5;
Σήμερα δεν μπορεί να υπαχθεί στη ρύθμιση. Εξετάζουμε αν μπορεί να νομιμοποιηθεί με νέα άδεια, όταν το επιτρέπουν οι όροι δόμησης, ή αν πρέπει να αποξηλωθεί το τμήμα που υπερβαίνει τα όρια.

Σχετικά με αυτή την υπηρεσία

Συζητήστε μαζί μας το έργο σας

Στείλτε μας τα βασικά στοιχεία του ακινήτου και του έργου και θα επανέλθουμε με πρόταση και εκτίμηση κόστους.

Επικοινωνίαή υπολογίστε το ενδεικτικό κόστος